Le calcul de la surface habitable d’un logement : comment ça marche ?

La surface habitable d’un logement est une donnée essentielle, notamment dans le cadre de la vente ou de la location d’un bien immobilier. Mais comment est-elle calculée ? Quelles sont les règles à respecter et les pièges à éviter pour déterminer avec précision cette surface ? Cet article vous offre un éclairage complet sur le sujet.

Qu’est-ce que la surface habitable ?

La surface habitable d’un logement correspond à l’espace réellement utilisable par les occupants, en excluant les murs, cloisons, embrasures de fenêtres et autres éléments structuraux. Elle se distingue donc de la surface de plancher, qui représente l’ensemble des surfaces bâties, y compris les espaces non aménagés (garages, caves, greniers non aménageables…).

Selon l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), la surface habitable est définie comme « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des volumes intérieurs des locaux après déduction des volumes occupés par les murs et autres éléments ». Cette définition est utilisée pour établir différents diagnostics immobiliers obligatoires dans le cadre d’une vente ou d’une location.

Les étapes du calcul de la surface habitable

Pour calculer la surface habitable d’un logement, il est nécessaire de suivre plusieurs étapes :

1. Prendre les mesures : munissez-vous d’un mètre laser ou d’un mètre ruban pour mesurer la longueur et la largeur de chaque pièce du logement. Il est préférable de prendre plusieurs mesures à différents endroits pour obtenir une moyenne plus précise.
2. Déduire les surfaces non habitables : soustrayez les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, ainsi que les espaces ayant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre (combles non aménageables, sous-sols…).
3. Additionner les surfaces de chaque pièce : additionnez ensuite les surfaces corrigées de chaque pièce pour obtenir la surface habitable totale du logement.

Règles spécifiques pour certaines catégories de logements

Toutefois, il convient de noter que certaines catégories de logements sont soumises à des règles spécifiques en matière de calcul de la surface habitable :

• Les logements en copropriété : dans ce cas, le calcul doit être effectué selon la méthode dite « Carrez », qui consiste à prendre en compte uniquement les surfaces des planchers des locaux fermés dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Les surfaces des combles non aménagés, caves, garages et terrasses ne sont pas prises en compte.
• Les logements meublés : pour les locations de logements meublés, la surface minimale habitable exigée par la loi est de 9 mètres carrés avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. Cette règle s’applique également aux logements-foyers et aux résidences universitaires.
• Les logements sociaux : dans le cadre du calcul de la surface habitable des logements sociaux (HLM), il est nécessaire d’inclure les surfaces des dégagements (couloirs, halls…) et des pièces annexes (buanderie, cellier…), ainsi que les espaces extérieurs privatifs (balcons, terrasses…).

Erreurs courantes et conseils pour un calcul précis

Pour éviter les erreurs courantes lors du calcul de la surface habitable d’un logement, voici quelques conseils :

1. Vérifiez les plans du logement : avant de commencer à prendre les mesures, consultez les plans du logement pour vous assurer qu’ils sont à jour et qu’ils correspondent bien à la réalité. Si ce n’est pas le cas, il faudra mettre à jour ces plans.
2. Utilisez le bon matériel : un mètre laser est plus précis qu’un simple mètre ruban pour prendre les mesures. Il permet également de gagner du temps et d’éviter les erreurs de lecture.
3. Faites appel à un professionnel : si vous n’êtes pas sûr de vos compétences en matière de mesure et de calcul, il est préférable de faire appel à un géomètre-expert ou à un architecte pour établir un diagnostic précis de la surface habitable du logement.

Le calcul de la surface habitable d’un logement est une opération délicate qui nécessite rigueur et précision. En suivant les étapes et conseils présentés dans cet article, vous serez en mesure de déterminer avec exactitude la surface habitable de votre bien immobilier, ce qui facilitera grandement sa vente ou sa location.