Vous êtes en couple et vous souhaitez acheter un bien immobilier ensemble, mais l’un d’entre vous n’est pas en mesure de contracter un prêt ? Découvrez comment il est possible d’acheter à deux avec un seul emprunteur et quelles sont les précautions à prendre pour sécuriser ce type d’opération.
Les raisons pour lesquelles un seul emprunteur peut être nécessaire
Plusieurs situations peuvent justifier que l’un des partenaires ne puisse pas emprunter : la précarité professionnelle (CDD, intérim, période d’essai), des revenus insuffisants ou encore un taux d’endettement trop élevé. Si l’un des membres du couple présente l’une de ces caractéristiques, la banque peut refuser de lui accorder un prêt immobilier. Dans ce cas, il est possible que le second partenaire soit le seul emprunteur.
Acheter en indivision ou en tontine
Dans la situation où seul l’un des partenaires contracte le prêt immobilier, cela ne signifie pas que l’autre ne peut pas être propriétaire du bien. Il existe plusieurs solutions pour partager la propriété du bien, notamment l’indivision et la tontine.
En indivision, chaque partenaire est propriétaire d’une quote-part du bien (par exemple, 50/50 ou 70/30). Les décisions concernant le bien doivent être prises conjointement, et les frais liés à la propriété (entretien, travaux, impôts) sont répartis en fonction des quotes-parts. Lors de la revente du bien ou du décès de l’un des partenaires, sa quote-part revient à ses héritiers.
La tontine, ou clause d’accroissement, permet au survivant des deux partenaires de devenir automatiquement propriétaire de l’intégralité du bien en cas de décès. Cette solution présente un avantage successoral pour les couples non mariés ou pacsés, mais elle est également plus coûteuse et moins flexible que l’indivision.
Les risques associés à un achat avec un seul emprunteur
Acheter à deux avec un seul emprunteur présente certains risques qu’il convient d’anticiper. Tout d’abord, le partenaire qui contracte le prêt est le seul responsable vis-à-vis de la banque. En cas de défaillance dans les remboursements, c’est lui qui devra assumer les conséquences financières et juridiques. Par ailleurs, si le couple se sépare ou si l’un des partenaires décède, la situation peut rapidement se compliquer, surtout si rien n’a été prévu pour régler ces situations.
Assurer le prêt immobilier et protéger le partenaire non-emprunteur
Pour pallier ces risques, il est important de souscrire une assurance emprunteur qui couvre les aléas pouvant affecter le remboursement du prêt (décès, invalidité, incapacité de travail). Cette assurance permet de sécuriser le partenaire non-emprunteur en garantissant la prise en charge des échéances en cas de sinistre. Il est également possible de prévoir une clause bénéficiaire au profit du partenaire non-emprunteur, qui se verra verser un capital en cas de décès de l’emprunteur.
Par ailleurs, il est fortement recommandé d’établir un pacte d’indivision ou une convention de tontine devant notaire pour anticiper les conséquences d’une séparation ou d’un décès. Ces documents permettent de prévoir les modalités de sortie de l’indivision ou la transmission du bien au survivant.
Les alternatives à l’achat avec un seul emprunteur
Pour éviter les risques liés à un achat avec un seul emprunteur, il est possible d’envisager plusieurs alternatives :
- Solliciter un co-emprunteur solidaire : une personne extérieure au couple (un parent, par exemple) peut se porter caution solidaire et ainsi faciliter l’obtention du prêt immobilier. Cette solution présente toutefois des inconvénients pour le co-emprunteur, qui s’engage sur toute la durée du prêt et peut voir sa capacité d’emprunt réduite.
- Opter pour un crédit-relais : si le couple possède déjà un bien immobilier, il peut envisager un crédit-relais pour financer l’achat du nouveau bien en attendant la vente du premier. Cette solution permet de ne pas contracter un prêt immobilier classique mais présente un risque si la vente ne se réalise pas dans les délais prévus.
- Attendre une amélioration de la situation financière : il peut parfois être préférable d’attendre que la situation professionnelle et financière du partenaire non-emprunteur s’améliore avant de se lancer dans un projet immobilier en commun.
Acheter à deux avec un seul emprunteur est donc possible, mais il convient d’être vigilant et de prendre toutes les dispositions nécessaires pour protéger les intérêts de chacun. Il est essentiel de bien s’informer et d’échanger avec des professionnels (banquiers, notaires) pour choisir la solution la plus adaptée à votre situation.
Les avantages fiscaux liés à l’achat à deux avec un seul emprunteur
L’achat à deux avec un seul emprunteur peut présenter certains avantages fiscaux qu’il convient de prendre en compte. En effet, le partenaire emprunteur peut bénéficier de déductions fiscales sur les intérêts d’emprunt, même si le bien est détenu en indivision. De plus, si le couple opte pour une SCI (Société Civile Immobilière), il est possible d’optimiser la fiscalité en choisissant le régime de l’impôt sur les sociétés ou celui de l’impôt sur le revenu. La SCI permet également de faciliter la transmission du patrimoine immobilier aux enfants, tout en conservant le contrôle sur la gestion du bien.
L’importance du choix du régime matrimonial
Pour les couples mariés, le choix du régime matrimonial peut avoir un impact significatif sur l’achat immobilier avec un seul emprunteur. Le régime de la communauté universelle avec clause d’attribution intégrale au conjoint survivant peut être une solution intéressante pour protéger le partenaire non-emprunteur. Dans ce cas, l’ensemble des biens du couple, y compris le bien immobilier, appartiendra automatiquement au conjoint survivant en cas de décès. Le régime de la séparation de biens peut quant à lui être privilégié si l’un des partenaires exerce une profession à risque, afin de protéger le patrimoine commun.
Les spécificités de l’achat en VEFA avec un seul emprunteur
L’achat d’un bien en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) avec un seul emprunteur présente des particularités à prendre en compte. Le contrat de réservation peut être signé par les deux partenaires, même si un seul contracte le prêt. Il est important de bien définir les modalités de paiement des appels de fonds pendant la construction, ainsi que la répartition des frais liés à l’achat (frais de notaire, taxes). La garantie financière d’achèvement (GFA) offre une protection supplémentaire en cas de défaillance du promoteur, assurant l’achèvement des travaux ou le remboursement des sommes versées.
L’impact sur les prestations sociales et familiales
L’achat à deux avec un seul emprunteur peut avoir des répercussions sur les prestations sociales et familiales perçues par le couple. En effet, certaines aides sont calculées en fonction du patrimoine du foyer. Le fait d’être propriétaire, même en indivision, peut modifier le montant des allocations perçues. Il est donc recommandé de se renseigner auprès de la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) pour évaluer l’impact de l’achat immobilier sur les prestations. Dans certains cas, il peut être judicieux de revoir la répartition des quotes-parts de l’indivision pour optimiser les droits aux prestations sociales.
Les solutions de financement alternatives
Face aux difficultés d’obtention d’un prêt immobilier classique, des solutions de financement alternatives peuvent être envisagées. Le prêt in fine permet de ne rembourser que les intérêts pendant la durée du prêt, le capital étant remboursé en une seule fois à l’échéance. Cette option peut convenir aux couples dont l’un des partenaires attend une rentrée d’argent importante (héritage, vente d’un bien). Le crédit hypothécaire est une autre possibilité, permettant d’emprunter en utilisant un bien immobilier déjà possédé comme garantie. Enfin, le crowdfunding immobilier ou l’investissement participatif peuvent être des options pour compléter le financement, bien que ces solutions soient généralement réservées à des projets spécifiques.
La gestion du bien immobilier au quotidien
L’achat à deux avec un seul emprunteur nécessite une organisation claire pour la gestion quotidienne du bien. Il est recommandé d’établir une convention de gestion détaillant la répartition des charges (remboursement du prêt, charges de copropriété, travaux) entre les partenaires. Cette convention peut prévoir des mécanismes de compensation si l’un des partenaires contribue davantage financièrement. Pour les couples non mariés, il peut être judicieux de désigner un mandataire chargé de la gestion courante du bien, afin de faciliter les démarches administratives et les prises de décision. En cas de location du bien, il est important de définir les modalités de partage des revenus locatifs et des charges fiscales associées.
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